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楼市拐点:商品房销售面积2015年3月来首现单月下

时间:2017-10-20 阅读:940
 此后,越来越多的城市加入调控“大军”,到目前为止,启动“限售令”的城市已经超过40个,绝大部分为东部热点城市

调控叠加效果显现9月商品房销售面积同比首降本报记者张敏北京报道持续不断的楼市调控政策叠加,终于使市场出现质变的端倪10月19日,国家统计局发布数据显示,今年1-9月份,全国商品房销售面积116006

调控叠加效果显现9月商品房销售面积同比首降

本报记者张敏北京报道

持续不断的楼市调控政策叠加,终于使市场出现质变的端倪

10月19日,国家统计局发布数据显示,今年1-9月份,全国商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%;商品房销售额91904亿元,同比增长14.6%这两组数据的增速已经连续三个月下滑

其中,9月单月的商品房销售面积为17467万平方米,同比下降267万平方米这是自2015年3月以来,房地产单月销售面积首次出现同比下滑的现象

有分析人士将其看做“拐点”认为随着楼市调控效果的进一步释放,未来的销售数据很难大幅攀高,加之去年年末的基数较大,预计今年四季度的销售规模将继续同比下滑

由于前三季度销售较好,今年全年的销售规模继续攀高被普遍认为是大概率事件但上述“拐点”的出现,可能意味着市场的下行已不可避免,这也将对投资、拿地、资金来源等指标产生连带影响

热点城市量价齐跌

根据统计局的数据计算,今年9月单月,全国商品房销售面积为17467万平方米,与8月的12188万平方米相比,增长43.3%,体现出“金九”的市场热度这也是仅次于6月的年内第二高点

同比来看,9月的商品房销售面积下降267万平方米虽然降幅仅为1.5%,但这是自2015年3月以来,房地产单月销售面积首次出现同比下滑的现象

今年以来,全国房地产销售面积一直维持在较高的水平,且明显高于去年同期但进入下半年以后,市场热度明显不及上半年分析人士认为,这是由于楼市调控政策在二季度出现升级所致

这轮升级始于北京的“317新政”,该政策在限购、限价的基础上,大幅提高购房杠杆,而且启动了锁定房屋持有年限的“限售”措施

从9月下旬开始,今年第二轮调控加码出现限购、限贷、限售等措施被进一步强化,并向三四线城市和中西部地区扩围如今的调控力度,已是名副其实的“史上最严”

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,9月单月的销售数据下滑,具有一定的偶然性但也应该看到,调控政策已经对市场产生叠加影响其中,热点一二线城市的销售规模已经明显下降,目前主要靠三四线城市支撑

在价格方面,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏也在19日的新闻发布会上提到,今年8月,15个一线和二线热点城市新房价格环比均下降和持平,同比涨幅多月回落;北上广深四个一线城市的同比涨幅连续11个月回落;二线城市新房价格同比涨幅连续9个月回落

考虑到房企通常会在年末冲击销售业绩,四季度的销售数据存在提升的可能,但9月出现的这个变化,仍被视为“拐点”的迹象

严跃进认为,要警惕后续三四线城市需求远不如前三季度规模的风险,这个时候,全国销售的同比数据可能会下降中信建投也指出,考虑到去年10月的高基数,未来的销售增速仍将持续下降,需要关注四季度预售证管理是否存在改善的空间

但就全年来看,由于前三季度的销售规模庞大,即便四季度市场继续降温,也无碍全年正增长的现实

严跃进表示,最近几个月,房地产销售累计增幅曲线大体按照每月下滑两个百分点的走势下降依照这一速度,到今年年末,全国房地产销售金额和销售面积增速将分别维持在8%和4%的水平中原地产也发表了相似的观点,即“2017年刷新2016年全年的销售记录基本已成定局”

投资增速“逆市”上扬

投资端的数据同样出现了一个小小的“意外”今年1-9月份,全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点最近5个月以来,增幅首次扩大

在此前的预测中,大部分机构认为,前三季度的房地产投资增速会延续此前的下滑趋势

邢志宏在发布会上如此解释这一现象:“在调控方式上,不是一味地限制需求特别是针对一线城市住房供求矛盾比较突出的问题,国家鼓励在供求矛盾突出的地方,通过加大住宅土地的供应来解决房地产的问题所以,前三季度房地产投资增长是比较平稳的,对经济的发展依然起到了积极的作用”

前三季度8.1%的房地产投资增速,虽低于前4月9.3%的阶段性高点,但仍高于2015年的1.0%、2016年的6.9%,属于最近三年来的相对高位

投资增速维持高位并“逆市”升温,有一定的历史原因可循

出于去库存的政策目标,过去几年,政府部门主动收缩了土地供应规模加之市场预期不甚明朗,交易规模也呈下降趋势2014年至2016年,房地产企业的购置土地面积连续三年负增长,进入2017年才出现正增长今年前三季度,房企购置土地面积增长12.2%,成交价款增长46.3%,增速均创最近四年来的新高

而在销售端,经过2016和2017两个“大年”后,总体库存规模明显下降到今年三季度末,全国商品房待售面积降至61140万平方米,与2014年末的水平大致相当有机构统计,很多热点城市的去化周期已经降至10个月左右的低水平

热点城市的“供地潮”正是在此背景下出现,房企的拿地和开工节奏也随之加快中信建投指出,重点城市土地交易持续增长,说明土地供给侧结构性改革将延续投资的生命力按照这一逻辑,房地产投资增速直到年底都能得到支撑

统计局的数据也显示,自3月以来,房地产开发景气指数已经连续7个月维持在101以上的高位9月该指数达到101.44,创最近三年来的新高

由于“先行指标”销售规模的下滑难以逆转,受传导效应的影响,其他指标也可能很快出现颓势大部分受访者认为,未来数月,房地产开发投资增速虽有支撑,但已无力大幅上扬房企到位资金增速将继续收窄,房企购置土地面积增速也将很快转为下行

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